Détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers c’est une très belle aventure. Du moment que l’idée d’acheter votre premier bien locatif germe dans votre tête, vous devenez un chef d’entreprise… Oui, n’hésitons pas à le dire. Vous seul êtes le garant du succès de ce défi. Comme tout chef d’entreprise vous aurez besoin de quelques compétences en gestion, finance, fiscalité, travaux, négociation, sous-traitance, psychologie… Mais commençons par le début. Déterminons au préalable votre profil d’investisseur.

Votre profil dépendra de :

• vos finances,
• votre âge
• votre disponibilité
• votre goût du risque et votre résistance au stress
• de votre capacité à effectuer les travaux vous-même
• de vos objectifs et ambitions

D’après notre expérience, nous distinguons quatre groupes d’investisseurs.

INVESTISSEURS PRECAUTIONEUX «MA RETRAITE A L’HORIZON»

Nous retrouverons dans ce groupe, des investisseurs 40+ qui ont un emploi prenant en plus de leurs obligations familiales. Si votre premier objectif est de vous constituer un patrimoine immobilier qui vous permettra de compléter ensuite votre retraite et le transmettre peut-être à vos enfants tout en profitant des dispositifs de défiscalisation de type Pinel, Borloo, de Robien….. le modèle «MA RETRAITE A L’HORIZON » est fait pour vous. La rentabilité immédiate ne sera pas le point fort de cette option mais grâce à la capitalisation et une bien probable plus-value dans une vingtaine d’années, vous ferez quand-même à terme une bonne opération.

Votre choix va se porter sur des appartements très récents voir neufs, nécessitant très peu de travaux .. je sais, vous n’avez pas le temps. Comme il s’agit très souvent d’une location nue (une des conditions des dispositifs de défiscalisation), le turn-over sera plus limité par rapport à la location meublée, peu de réparations, peu de stress. En revanche, des loyers seront modérés et un prix d’achat ELEVE… Et oui, il faut bien payer la TVA, les nouvelles normes, le promoteur et les logements sociaux. Les bailleurs sociaux n’achètent pas au même prix que vous donc il faut bien que quelqu’un paie la différence.

Ce type de biens est idéal pour les personnes qui souhaitent avoir un bien sécurisé en y sacrifiant peu de temps.

Conseil d’amie :

• n’oubliez jamais la première règle d’or de l’immobilier avant de signer votre promesse de vente : LOCALISATION de votre bien.

Je me souviens encore de mon étonnement lorsqu’un investisseur qui habitait à Lyon m’a parlé d’un PINEL acheté au Havre. Je lui ai posé immédiatement la question « Mais vous connaissez le Havre ? » sur quoi il m’a répondu « Non, mais mon conseiller m’a dit que c’était un bon produit ».

Soyons sérieux. Pour bien investir il faut parfaitement connaitre son secteur géographique. Connaitre rue par rue. Par ailleurs, si vous gérez vous-même votre bien vous serez bien content de ne pas faire des kilomètres pour remplacer un robinet ou voir pourquoi le radiateur de la chambre ne fonctionne pas.

INVESTISSEURS « ARTISANS BRICOLEURS »

Dans cette catégorie nous retrouvons des investisseurs de tout âge et de toutes classes socio-professionnelles mais ayant un point commun : ils aiment bricoler !

Si c’est vous notre bricoleur du dimanche, l’habilité de vos mains vous fera faire des économies. Vous pourrez investir dans un logement (appartement ou maison) qui demandera d’importants travaux mais en contrepartie, vous pourrez négocier âprement votre prix d’achat.

Nous entrons dans une période où les étoiles s’alignent pour vous :

• l’accumulation des biens en vente notamment ceux avec des travaux
• forte décote pour des logements affichant le DPE G ou F
• peu d’investisseurs pouvant effectuer les travaux eux-mêmes

Nous attirons cependant votre attention à ne pas surestimer vos forces et surtout votre temps libre. Passer tous vos dimanches sur le chantier peut fortement déplaire à votre famille et vous épuiser vous-même. Laisser votre chantier trainer dans le temps n’est pas une bonne stratégie non plus, car durant les travaux vous ne touchez pas des loyers.

Conseils d’amie :

• ajustez bien l’étendue de vos travaux à votre temps et aux forces disponibles
• respectez bien la réglementation et les normes en vigueur
• en choisissant votre bien, pensez à l’emplacement (de préférence proche de votre domicile)

INVESTISSEURS « CSP+»

Dans la majorité des cas, vous êtes un cadre supérieur, dirigeant ou profession libérale. Vous aimez l’immobilier et ce dernier constitue une partie significative de votre patrimoine. Les travaux ne font pas partie de vos points forts, en revanche vous êtes capable de construire un tableau Excel de rentabilité digne d’un logiciel pro. Ça y est ? Vous vous reconnaissez ?

Vous arrivez à acheter des biens au prix raisonnable grâce à votre réseau en achetant tout seul ou à plusieurs. Le banquier vous suit dans vos opérations en vous permettant de bien profiter de votre effet de levier. Alors tout va ! Oui, tout ou presque.

En tant que bon gestionnaire vous pouvez être tenté de gérer vous-même. Et c’est là une erreur à ne pas commettre.

Disposant d’un nombre de biens assez important et en les louant souvent en meublé vous n’avez pas le temps de vous occuper du changement de vos locataires ou d’aller remplacer le lave-linge qui a rendu l’âme. Au bout de quelques années, vous risquez de devenir allergiques aux locataires et à la gestion. Certains investisseurs de ce profil (notamment après 60 ans) ont décidé de tout vendre étant épuisés par la gestion. Ménagez-vous !

Je suis persuadée que dans la ville où vous habitez il y a de bonnes agences de gestion locative qui vous accompagneront avec beaucoup de professionnalisme.

Conseils d’amie :

• si vous n’avez pas une équipe d’artisans de confiance, achetez des biens sans trop de travaux
• faites-vous accompagner par une agence de gestion locative

INVESTISSEURS « PROFESSIONNELS »

Vous aimez profondément l’immobilier et vous avez décidé de vivre de vos investissements immobiliers ? Bravo ! Un beau défi plein d’ambition. Si vous ne faites pas partie des quelques privilégiés qui ont hérité un actif important, il vous a fallu constituer votre propre patrimoine suffisamment important pour pouvoir en vivre.

En tant que professionnel, vous savez que chaque étape de votre opération doit être traitée avec un professionnalisme du plus haut niveau. Rien ne peut être négligé car toute erreur peut être très coûteuse. Une bonne acquisition et ensuite une bonne gestion sont les clés de voûte de votre réussite.

Au risque de paraitre prétentieuse, je me permets quand même de vous donner quelques conseils.

Conseils d’amie :

• avant de donner votre démission calculez quel est votre « point mort » de dépenses personnelles et si votre nouvelle activité peut les couvrir
• faites-vous aider dans la gestion de vos biens en embauchant une personne en interne ou en sous-traitance. Vous ne pouvez pas tout faire vous-même. La journée est de 24H pour tout le monde.
• concentrez-vous sur les activités où vous avez la plus grande valeur ajoutée
• dégagez du temps libre pour vous et votre famille.
• étant dans le milieu de l’immobilier depuis des années vous êtes comme un poisson dans l’eau…mais faites quand même attention aux requins.